Souvent les consommateurs pensent que la banque donne un taux fixe en prévision de l’avenir, c’est-à-dire qu’elle projette l’évolution des taux. Ce n’est pas le cas. Les banques empruntent sur les marchés monétaires pour prêter à leur tour. Pour connaître la tendance de l’évolution des taux, on se base sur le coût des obligations d’épargne du Canada. Ce n’est pas l’unique moyen de financement mais il donne une très bonne indication des tendances. Par exemple : en date du 23 août 2022, le coût des obligations d’épargne du Canada sur 5 ans est de 3,21 %. À ce coût des fonds, la banque ajoute le rendement espéré, disons 1,5 %. Cela donne le taux que nous offre la banque : 4,61 %. Le taux fixe peut donc varier à n’importe quel moment, selon l’évolution du coût des fonds.

Le taux fixe peut être pris pour un terme de 1 an jusqu’à 10 ans. Ce terme, qu’on peut aussi appeler contrat, représente la protection de taux qui vous sera offerte par la banque. Par exemple : un terme de 2 ans fixe à 3 % veut dire que la banque s’engage à vous offrir ce taux pour les 2 prochaines années. En contrepartie, vous vous engagez à rester avec la banque pour 2 ans, sinon celle-ci pourra vous charger une pénalité. Votre paiement hypothécaire restera fixe pour les 2 prochaines années. Si vous n’avez pas fini de payer votre hypothèque à la fin du terme, dans 2 ans et 1 jour vous devrez prendre un nouveau produit hypothécaire, contracter un nouveau contrat. C’est la même logique pour les autres termes à taux fixe.

Le taux variable suit automatiquement la variation du taux directeur de la banque du Canada. La Banque du Canada planifie 8 dates par an pour réviser son taux directeur. Elle peut aussi exceptionnellement réviser son taux à d’autres dates si nécessaire, tel qu’elle l’a fait récemment avec l’émergence de la Covid 19 en mars 2020. La variation du taux directeur est toujours par tranche de 0,25 %. Donc, comme on a vu le 13 juillet 2022, la banque du Canada a augmenté son taux directeur de 1 %. Chez la majorité des banques, le paiement hypothécaire suivra la variation du taux. Il existe cependant des banques qui proposent un paiement fixe selon la mensualité initiale, mais avec une limitation d’application si le taux augmente trop.

Le taux variable est disponible pour un terme de 3 ans ou un terme de 5 ans. Comme son nom l’indique, le taux pourra varier tout au long de votre contrat selon la variation du Taux Préférentiel (TP), qui lui est lié au taux directeur de la Banque du Canada. Pourquoi existe-t-il un terme pour un produit hypothécaire non garanti? Le terme vous protège relativement au rabais de taux offert par la banque. Par exemple : actuellement on offre un taux variable fermé 5ans à TP- 0,90 % = 4,70 % - 0,90 % = 3,80 %. Ce taux variera selon l’évolution du taux préférentiel mais le rabais de taux de 0,90 % est garanti pendant les 5 prochaines années. Comme pour le taux fixe, à la fin du terme il faut choisir un nouveau contrat.

Une marge de crédit hypothécaire n’a pas de terme, c’est-à-dire qu’elle peut exister indéfiniment car le paiement minimum que vous devez faire représente seulement le coût d’intérêt de votre prêt. Par exemple, si vous avez un prêt de 100 000 $ à 3 % d’intérêt annuel, le coût d’intérêt est donc de 3 000 $/an = 250 $/mois. Votre paiement minimum exigible est de 250 $.